LA GARANTIE BIENNALE

LA GARANTIE BIENNALE

La législation régissant la garantie biennale : cette garantie est-elle obligatoire ?

La législation française ne contraint pas réellement à la souscription de l’assurance biennale. Il faut bien comprendre que le constructeur doit la garantie biennale de bon fonctionnement à son client mais qu’il n’est pas obligé de souscrire à une assurance pour cela. A ce titre, il n’existe pas de textes de loi prévoyant une sanction pénale pour les constructeurs n’ayant pas souscrit cette assurance.

S’il n’existe pas de textes de lois contraignant à la souscription d’une telle assurance, cette dernière est définie et régie par les articles 1792-1 et les articles suivants du Code Civil. L’article 1729-1 précise notamment que ce sont les constructeurs d’ouvrages qui doivent à leurs clients la garantie de bon fonctionnement.

De plus, le Code de la Construction et de l’Habitation précise les éléments qui sont couverts par la garantie. Ainsi les articles R111-27 et R111-28 décrivent ces éléments comme étant les menus ouvrages, autrement dit les éléments d’équipement dissociables du gros œuvre. Ces éléments peuvent donc être changés ou réparés sans toucher à la structure du bâtiment, c’est-à-dire sans abîmer le gros œuvre. La loi précise alors qu’il peut s’agir des canalisations, des conduites, des gaines, des revêtements en tous genres, de la tuyauterie et des radiateurs à condition qu’ils ne soient pas de « gros ouvrages » tels que définis à l’article R111-26 du Code de la Construction et de l’Habitation. De même, la loi définit les éléments compris dans la garantie biennale comme étant les éléments mobiles nécessaires au clos et au couvert. Il peut, par exemple, s’agir des portes, des volets ou encore des fenêtres.

Il existe une exception en ce qui concerne les éléments d’équipements dissociables qui ont pour seul fonction de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage. Ils ne sont donc pas couverts par la garantie biennale suite à l’ordonnance du 8 janvier 2005. De même, l’article R111-28 du Code de la Construction et de l’Habitation précise que les équipements électriques ou mécaniques ayant un défaut de fonctionnement mais ayant été fournis dans cet état au constructeur ne sont pas couverts par la garantie

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A quoi sert la garantie biennale ?

La garantie biennale, aussi appelée garantie de bon fonctionnement, sert à protéger l’acquéreur d’un bien, ses propriétaires successifs mais également le constructeur sur le plan financier. Elle intervient en cas de dommages aux éléments d’équipements dissociables de l’ouvrage. Leur réparation ou leur remplacement doit donc se faire sans abîmer le logement lui-même et notamment sa structure. Cela concerne alors par exemple les portes, les éviers, les canalisations apparentes, les carrelages collés, le chauffe-eau mural ou encore la peinture. Elle couvre ces différents dommages pour une durée minimale de deux ans suivant la réception des travaux, durée qui peut être rallongée contractuellement. Cependant, elle ne prend effet qu’après la période de parfait achèvement (l’année suivant la réception), elle n’est donc réellement active que durant une année lorsqu’aucune prolongation n’est prévue par le contrat.

L’assurance biennale permet alors la réparation ou le versement des sommes nécessaires aux travaux de réparation. Les dommages pour lesquels la réparation ou le versement de sommes pour la réparation sont pris en charge par l’assurance doivent être dus au constructeur lui-même. Ainsi, un mauvais entretien ou une utilisation anormale de l’équipement sont des motifs de non fonctionnement de l’assurance. Dans les autres cas, le propriétaire du bien doit signaler le problème de fonctionnement par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre est à adresser au constructeur qui devra effectuer les réparations suite à un arrangement amiable ou répondre de ses obligations suite à une procédure judiciaire

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L’assurance biennale peut-elle être souscrite seule ? Est-elle systématiquement incluse dans les contrats d’assurance ?

Etant donnée l’obligation de souscrire la garantie décennale pour les constructeurs, il est rare que les compagnies d’assurance proposent l’assurance biennale seule. Généralement, cette dernière est englobée dans un ensemble comprenant l’assurance décennale et la responsabilité civile professionnelle. Toutes ces assurances sont donc souscrites en même temps, avant l’ouverture du chantier, dans le cadre d’une assurance générale de construction.

Toutefois si il est très rare que l’assurance biennale puisse être souscrite seule, cela ne veut pas dire pour autant qu’elle est systématiquement incluse dans les contrats d’assurance. En effet, il convient de bien vérifier les conditions et les garanties comprises avant de signer un contrat d’assurance. Il arrive dans de nombreux cas que l’assurance décennale soit proposée seule, sans l’assurance biennale

Coût de la garantie biennale

Le coût de la garantie de bon fonctionnement est généralement compris dans un prix global d’assurance construction. Dans la grande majorité des cas, il est calculé en fonction du montant total des travaux réalisés. Il représente alors un certain pourcentage de ce montant. Les autres critères entrant en compte dans le calcul du coût de l’assurance biennale sont notamment l’expérience du professionnel, le risque qu’il représente (sa sinistralité lors de ces chantiers précédents), les caractéristiques du projet…

Il faut toutefois savoir qu’une partie de ce coût d’assurance est déduit du prix d’achat des équipements pour le constructeur. En effet, les fabricants et fournisseurs d’équipement prennent en compte le coût de la garantie de bon fonctionnement dans les tarifs de vente qu’ils leurs appliquent

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La différence entre la garantie biennale et la garantie décennale

La garantie biennale couvre les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage. Il s’agit donc des éléments d’équipement pouvant être réparés ou remplacés sans avoir à toucher à la structure du bâtiment et donc au gros œuvre.

Au contraire, la garantie décennale couvre les éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage. En conséquence, la garantie décennale offre une garantie concernant les éléments d’équipements ne pouvant être remplacés ou réparés qu’en détériorant la structure du bâtiment. On considère donc dans ce cas que les dommages aux équipements affectent la solidité du bâtiment. La garantie décennale va plus loin puisqu’à la différence de l’assurance biennale elle ne se limite pas aux équipements. En effet, la garantie décennale couvre tous les dommages affectant la solidité du bâtiment, en rendant l’habitation impossible ou le rendant inutilisable.

En dehors des dommages qu’elles couvrent, ces deux garanties sont également différentes par leur durée. L’assurance biennale offre une couverture durant deux années suivant la réception des travaux alors que la durée de la garantie décennale est de dix années suivant la réception.

Dans certains cas, l’élément défectueux ou ayant subi le dommage est couvert par les deux garanties. Pour cela il faut que l’équipement défectueux relève des menus ouvrage mais que sa défaillance rende le bâtiment impropre à sa destination.

Les garanties décennale et biennale étant totalement différenciées, les travaux réalisés pour réparer un équipement dans le cadre de la garantie de bon fonctionnement sont ensuite couverts par la garantie décennale pour la période de couverture restante

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