GARANTIE INTRINSÈQUE PROMOTION IMMOBILIÈRE

LA GARANTIE INTRINSÈQUE : TOUJOURS D’ACTUALITÉ ?

Les promoteurs ont l’obligation de garantir à leurs clients (les acquéreurs des logements) l’achèvement du programme en cas de faillite. Pour garantir l’achèvement d’un bien vendu en état futur d’achèvement (VEFA), il existe deux systèmes :

  • la garantie extrinsèque qui est celle donnée par un garant financier de l’achèvement, outre une autre de garantie de remboursement des sommes payées par l’acquéreur
  • la garantie extrinsèque: garantie émise par une banque ou un organisme de cautionnement spécialisé ou un assureur

 

La garantie extrinsèque est devenue OBLIGATOIRE pour tous les PC délivrés après le 01 janvier 2015.
Seuls les programmes dont le PC est antérieur peuvent encore procéder avec une garantie intrinsèque: pour la mise en place de cette garantie intrinsèque, prévue au § b) de l’article R. 261-18 du Code de la construction et de l’habitation, il faut que :

  • l’achèvement des fondations soit justifié aux acquéreurs et au notaire par l’architecte
  • le financement de l’immeuble ou des immeubles compris dans un même programme soit assuré à concurrence de 75 % du prix de vente par la somme des 3 éléments suivants (réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 % du prix de vente par les fonds propres du vendeur)
    • par les fonds propres du vendeur ;
    • par le montant du prix des ventes déjà conclues ;
    • par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier.

Nous attirons votre attention sur le fait que la garantie intrinsèque n’est pas une vraie « garantie » à proprement parlé et ne couvre par les acquéreurs en cas de défaillance du promoteur. Par ailleurs les notaires sont de plus en plus réticents à sa mise en œuvre, qui implique de leur part un calcul mettant en jeu leur responsabilité.

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  • un taux d’apport en fonds propres (ou dation) supérieur à 5% du prix de vente TTC
  • un plan de trésorerie mensualisée détaillé sans impasse financière
  • la capacité à apporter des contre garanties (cautions personnelles ou holding)
  • le nantissement des parts sociales de la structure ad hoc portant le projet est souvent requis
  • la mise en place d’un compte bancaire centralisateur
  • le maintien des fonds propres soit jusqu’à la fin du projet (ou retrait selon un plan défini et validé par le garant)
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