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GFA IMMOBILIER: LA GARANTIE FINANCIÈRE D'ACHÈVEMENT

GFA IMMOBILIER: LA GARANTIE FINANCIÈRE D’ACHÈVEMENT

La GFA promotion – garantie financière achèvement ou Garantie Extrinsèque permet de donner la certitude à l’acquéreur qu’en cas de défaillance du promoteur, son immeuble sera achevé. Définie dans le code de la Construction et de l’habitation par les articles R. 261-17 à 24, la GFA est

  • obligatoire dans le secteur protégé pour les promotions à usage d’habitation
  • facultative dans le secteur libre : promotion de bureaux commerces (mais souvent exigée par l’acheteur)

Toutefois, et ce à partir du 01 janvier 2015, les promoteurs devront systématiquement présenter au notaire une garantie extrinsèque d’achèvement afin de mieux protéger les acquéreurs. Ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière achèvement en cas de vente en l’état futur d’achèvement (qui interdit la garantie intrinsèque)

Plus d’infos en fin de page: CLIQUEZ ICI

A quoi sert la GFA promotion ?

La GFA promotion garantie aux clients acheteurs des appartements qu’en cas de dépôt de bilan du promoteur les travaux seront bien achevés par l’assureur-garant

La GFA et la garantie intrinsèque

La garantie intrinsèque était une disposition permettant aux promoteurs de « s’auto-garantir »: elle est interdite pour tous les PC obtenus depuis le 01 janvier 2015.

La GFA ou garantie d’achèvement est elle obligatoirement extrinsèque, c’est-à-dire émises par une banque ou un assureur, et due aux acquéreurs lors de la signature de l’acte authentique

Quand demander la GFA Promotion ?

Le secteur a bien évolué et nous avons réussi à convaincre nos partenaires assureurs-garants de proposer très en amont aux promoteurs des solutions afin que vous puissiez savoir

  • si votre projet va intéresser les assureurs-garants
  • le prix approximatif de la GFA

Nous pouvons donc vous faire une approche d’intérêt et de tarif avant même l’obtention du PC

Quand doit être souscrite la GFA Promotion ?

La GFA promotion tout comme la DO (Dommage Ouvrage) doit être souscrite au plus tard pour la signature des actes authentiques devant notaire. Ce dernier exigera avant de passer les actes

  • la note de couverture GFA, DO
  • la preuve du paiement (quittances assureurs)
  • les CP et CG des contrats
La GFA promotion est-elle obligatoire pour une VIR - Vente d'Immeubles à Rénover ?

Oui. À partir du moment où vous vendez « en l’état futur d’achèvement » la GFA promotion est OBLIGATOIRE. Le seul cas vous en exemptant est la vente « achevée », après construction donc

Quels sont les conditions d'obtention de la GFA promotion ?

Les conditions des assureurs-cautions varient sensiblement mais on retrouve des grands axes

  • viabilité financière du projet (prévisionnel de rentabilité, et absence de trou de trésorerie dans le planning mensualisé de trésorerie du programme
  • niveau des pré-commercialisation (en général 50% de précom est exigé par les assureurs)
  • investissement en fonds propres (en général au minimum 5% du coût de construction en fonds propres – capital social + apport en comptes courants)
  • la capacité à apporter des contre-garanties (cautions personnelles et solidaires, cautions solidaires de holding…)
  • la compétence (les assureurs préfèrent toujours les projets portés par des personnes expérimentées, mais acceptent quand même les primo-promoteurs sous certaines conditions)
Prenez-vous des frais de courtage ou de gestion ?

Nous ne prenons AUCUN FRAIS: notre intervention vous fera gagner de l’argent car nous négocions pour vous les meilleures offres et en plus nous ne vous coûterons rien

Quel est le prix de la GFA PROMOTION ?

Le prix de la GFA Promotion varie en fonction de la qualité du projet, de l’expérience du promoteur, des précom. On peut retenir que:

  • le taux oscille entre 0,4% et 2%
  • la base de facture est soit : le prix de vente TTC    soit le coût de revient TRAVAUX TTC
  • la prime est « flat » et doit être payée avant l’émission des contrats
Peut-on négocier les modalités de paiement de la GFA promotion ?

Oui dans certains cas et avec certains assureurs nous pouvons négocier que la prime soit payée par le notaire via un engagement irrévocable de payer sur les premiers appels de fonds. Cette solution, bien que très pratique en théorie car elle évite d’avoir à avancer la trésorerie, est toutefois difficile à mettre en oeuvre car les notaires rechignent à signer ce type d’engagement très contraignant et très « engageant » (et les assureurs sont très stricts sur le texte de l’engagement)

Avec quels assureurs travaillez-vous ?

Nous disposons d’un très bon panel d’assureurs de qualité et de renom en France (4) et sur le marché des LLOYDS (5). Tous nos assureurs-garants sont reconnus par les ACPR (Autorité de contrôle Prudentielle de la Banque de France) et acceptés par les notaires. Ceux intervenants depuis les LLOYDS travaillent en LPS en France

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Montage du dossier garantie financière achèvement

  • préparer tous les documents (cliquez ici pour liste)
  • un taux de précom supérieur à 50 % ou prévisionnel avant début des travaux
  • un taux d’apport en fonds propres (ou dation) supérieur à 5% du prix de vente TTC
  • un plan de trésorerie mensualisée détaillé sans impasse financière
  • la capacité à apporter des contre garanties (cautions personnelles ou holding)
  • le nantissement des parts sociales de la structure ad hoc portant le projet est souvent requis
  • la mise en place d’un compte bancaire centralisateur
  • le maintien des fonds propres soit jusqu’à la fin du projet (ou retrait selon un plan défini et validé par le garant)
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ETAPE 3

Choix de l’assureur et Mise en place du dossier

  • choix de la meilleure offre (minimum 3 offres proposées)
  • signature du bon pour accord
  • signature des contrats
  • signature de la fiche information & conseil
  • paiement de le prime à l’assureur
  • envoi des originaux par la poste

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 + d’informations sur la GFA IMMOBILIER: LA GARANTIE FINANCIÈRE D’ACHÈVEMENT

Les obligations du promoteur immobilier en GFA Immobilier depuis le 01 janvier 2015

Depuis le 1er janvier 2015 et l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013, le promoteur immobilier est soumis à de nouvelles obligations concernant la GFA. Ces obligations concernent en particulier la garantie financière d’achèvement dans le cadre de programmes nécessitant la demande d’un permis de construire. Le promoteur est alors contraint de fournir une garantie financière d’achèvement extrinsèque pour tous les programmes de Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA).

En revanche, l’ordonnance du 3 octobre 2013 n’impose pas de nouvelles obligations pour les programmes ne nécessitant pas la demande d’un permis de construire. Le promoteur peut alors toujours opter pour une garantie GFA intrinsèque dans le cadre de programmes comme les Ventes d’Immeubles à Rénover (VIR). Bien qu’il semble avoir le choix pour les projets de ce type, le promoteur ne pourra choisir une garantie intrinsèque que si il répond à des conditions strictes, de financement notamment ou de pré-commercialisation.

La grille d’appels de fonds du contrat VEFA

Une grille d’appels de fonds prévoit l’échelonnement des paiements dans le cadre d’un contrat VEFA. Cette grille d’appels de fonds définit les pourcentages maximum du montant total des travaux qui peuvent être demandés par le promoteur à chaque grande étape de la construction. La grille d’appels de fonds est fixée par le Code de la Construction et de l’Habitation. Elle est différente selon que le promoteur fournisse une garantie intrinsèque ou extrinsèque (toujours le cas pour les VEFA). Au fur et à mesure de l’avancée des travaux, les clients sont donc amenés à verser des sommes correspondant à la grille d’appels de fonds. Le promoteur peut alors demander 15 % du montant total des travaux à ses clients à l’ouverture du chantier, 35 % à l’achèvement des fondations de l’ouvrage, 70 % dès que le bâtiment est hors d’eau et 95 % lorsque les travaux sont achevés (équipements installés, plomberie, menuiserie, chauffage). Les 5% restant ne seront à payer par le client que lorsqu’il aura accepté les travaux, autrement dit au moment de la réception sans réserves ou à la levée des réserves. Bien entendu, le promoteur devra apporter la preuve de l’avancement des travaux à chaque appel de fonds. Un document établi et signé par l’architecte ou le maître d’œuvre servira alors de preuve

Le cadre légal de la GFA immobilier promotion

Le cadre légal de la GFA Immobilier promotion est fourni par le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) mais également par l’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013.

En premier lieu, les articles R.261-17 à 24 du CCH définissent précisément la Garantie Financière d’Achèvement. Toujours dans le Code de la Construction et de l’Habitation, l’article L.261-1 donne l’obligation aux promoteurs d’obtenir la GFA Immobilier dans le cadre de la promotion de programmes à usage d’habitations. Cela concerne alors aussi bien les immeubles collectifs que les ensembles de maisons individuelles. Le CCH précise cependant que la GFA n’est pas obligatoire dans le cadre de programmes de promotion de bureaux ou de commerces (secteur libre).

L’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013 porte quant à elle sur le type de garantie GFA à utiliser (intrinsèque ou extrinsèque) selon le type de programme.

Dans tous les cas, le promoteur immobilier doit prouver l’obtention de la garantie GFA par la détention d’un contrat de réservation

Différence entre la GFA immobilier intrinsèque et extrinsèque ?

Afin de bien comprendre la réglementation s’appliquant aux différents programmes immobiliers, il faut bien différencier la GFA intrinsèque de la GFA extrinsèque. Dans le cas de la GFA intrinsèque, le promoteur immobilier assure lui-même la protection de ses clients sur ses propres fonds. Un ensemble de conditions doit alors être réuni pour que le promoteur puisse mettre en place ce type de garantie. Les fondations de l’ouvrage doivent notamment être achevées. De plus, le financement du programme dans son intégralité doit être assuré à hauteur de 75%. La GFA intrinsèque est rarement appréciée des clients qui sont moins sécurisés. En effet, en cas de faillite du promoteur, la GFA intrinsèque ne protège en rien les acquéreurs qui n’ont aucun recours pour obtenir les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux.

A l’inverse, les garanties extrinsèques sont fournies par des organismes tiers. Celui-ci s’engage à payer à la place du promoteur immobilier en cas de non achèvement de l’ouvrage, si le promoteur est défaillant

Garantie GFA ou assurance GFA : même combat

La garantie GFA et l’assurance GFA offrent une protection équivalente. A savoir, elles couvrent l’une comme l’autre le risque de non-achèvement d’un ouvrage engendré par la défaillance du promoteur. La différence majeure entre garanti et assurance GFA réside alors en l’organisme la fournissant. En effet, l’assurance GFA est fournie par un assureur spécialisé. La garantie, à la différence de l’ assurance GFA, l’est quant à elle par un établissement de caution ou un organisme financier (banque par exemple)

GFA immobilier

L’intérêt de la GFA immobilier pour le particulier qui achète au promoteur?

Pour le particulier qui achète au promoteur, la GFA immobilier présente de nombreux intérêts. En premier lieu, les banques auront plus de facilité à accepter de financer l’investissement du particulier si le programme bénéficie d’une telle protection. La GFA immobilier facilite donc l’accès à l’achat pour les particuliers.

De plus, le particulier est protégé et sécurisé dans son investissement. En effet, la Garantie Financière d’Achèvement couvre le risque de défaillance du promoteur qui entraînerait le non-achèvement des travaux. En cas de défaillance du promoteur, la GFA permet donc le versement des sommes nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage concerné.

En raison de l’intérêt certain que présente la GFA pour les particuliers, il est indispensable que le promoteur leur prouve son obtention. Il doit également être communiqué aux particuliers la nature de la garantie ainsi fournie (extrin- ou intrinsèque)

Prix de la GFA immobilier

La GFA Immobilier est payée par le promoteur sous forme d’une unique prime. Le promoteur verse alors la somme demandée à l’établissement du contrat qui doit se faire avant le démarrage des travaux. La prime unique ainsi versée permettra d’offrir une couverture du risque de non achèvement jusqu’à la date de livraison. Le prix de la GFA est calculé en fonction de plusieurs facteurs, notamment l’expérience du promoteur immobilier, sa sinistralité, le taux de pré-commercialisation du programme, le type d’opération immobilière ou encore le chiffre d’affaires du promoteur pour ce programme. Le garant étudie dans le détail ces différents éléments en raison du risque important que peut représenter pour lui la GFA.

De manière générale, le prix de la GFA Immobilier représente l’équivalent de 0,5 à 2,5% du montant total du projet immobilier mené

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