ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE

+ D’INFOS SUR L’ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE

Définition de la DO : à quoi ça sert ?

Définition juridique (code des assurances, loi spinetta, durée de couverture)

La loi Spinetta de 1978 a rendu la souscription de deux assurances obligatoires pour tout projet neuve ou édification touchant à la structure d’un bâtiment. 

• La RCD – responsabilité civile décennale pour l’entrepreneur et les architectes…
• La DO pour celui qui fait construire

C’est quoi la DO ? Quel intérêt pour le souscripteur ?

C’est une assurance de “dommages” : son objectif est d’intervenir, avant toute recherche de culpabilité, pour réparer les dégâts causés par un sinistre garantit, sans aucune franchise.

La DO garantit

• L’impropriété à destination (ex : votre propriété n’est plus habitable)
• Les dommages structurels  (ex : votre propriété s’affaisse suite problème de sols…)

Conséquences de l’absence de DO(pour les particuliers, pour les professionnels)

Pour les particuliers, l’absence de DO n’est pas sanctionné financièrement (mais son banquier peut bloquer le financement ou son notaire une vente).

Pour les promoteurs immobiliers, l’absence de DO entraîne une sanction pénale et jusqu’à 75 000 € d’amende.

Comment, quand, qui souscrit l’assurance dommages ouvrages ?

Comment faire pour la signer un contrat DO ?

Via un courtier spécialisé expert en DO, ou via l’assureur (consultez les avis clients sur notre site pour vous faire un avis)

La DO peut être souscrite directement via un assureur ou via un courtier expert spécialisé.

Il est plus simple de passer par les services d’un courtier qui va négocier les tarifs, vous conseiller, gérer votre dossier technique.

Qui doit payer la DO ?

• La DO doit être payé à l’émission du contrat, en une fois
• Le prix de la DO payé couvre 10 années de garantie
• Pour les professionnels, parfois, un étalement de la prime en 2 paiements peut être négocié

De manière générale la DO est un risque “lourd” et “long”, d’où son tarif élevé.

Quand signer le contrat DO ? avant les travaux, pendant les travaux, après les travaux (rétroactif)

• Avant les travaux : idéalement à la DOC – Date de commencement
• Pendant  : aucun problème avec une attestation de non sinistralité
• Après, de manière rétroactive : après rapport d’expertise à votre charge (1500 € environ) prouvant que la structure de votre propriété est saine

Quel est le tarif de la DO ?

Quelle est l’assiette de calcul du tarif de la DO ?

L’assiette utilisée par tous les assureurs est composée du total des contrats TTC des entreprises du BTP et des contrats de l’ingénierie (bureau d’étude, architecte…)

Tableau des tarifs et exemples

Exemples de tarif DO pour particuliers et professionnels

Comment négocier le meilleur tarif ?

Afin de négocier au mieux le tarif de votre DO, nous vous recommandons de passer par les services d’un courtier spécialisé.

Pour les promoteurs la négociation d’un accord cadre via un courtier permet de réduire de 30% en moyenne le tarif des assurances.

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comparatif des tarif

Voici un comparatif des tarifs DO

paiement du prix de la DO ?

La prime DO doit être payée en une seule fois pour la DO particulier.

Seules les promoteurs peuvent parfois négocier un fractionnement en deux paiements de la prime.

La dommage ouvrage est-obligatoire et si oui, pour qui ?

La DO obligatoire ou pas ?

La DO est obligatoire pour tout particulier ou professionnel pour tout projet 

• de maison neuve
• d’extension
• ou de réhabilitation

Les syndics peuvent aussi imposer la DO pour des travaux d’appartement du type ouverture de mur porteur, rénovation de cages d’escalier…

la DO est-elle obligatoire pour obtenir un prêt ?

Les banques conditionnent tout financement de projet d’habitation neuve à la mise en place d’un contrat DO.

La DO est-elle exigée par un notaire pour une vente ?

Si vous vendez une propriété achevée depuis moins de 10 ans, le notaire va exiger que vous présentiez pour l’acte l’attestation nominative d’assurance DO. En l’absence de l’attestation, l’acquéreur va négocier le tarif à la baisse.

Pour qui la DO est obligatoire ?

• Pour les particuliers (édifications neuves…)
• pour les syndics (copropriétés) 
• pour les SCI
• pour les marchands de biens 
• pour les collectivités (selon certains cas)
• pour les promoteurs immobiliers (sanction pénale si pas souscrite, DO impérative)
• pour les maitres d’ouvrage particuliers ou professionnels

La DO obligatoire pour quels contrats ?

Le cadre réglementaire rend obligatoire la DO pour les contrats suivants :

• la VEFA
• La VIR – vente d’immeuble à rénover
• Les VRD – travaux sur réseaux et voiries diverses

La DO ok, mais pour quels types de travaux ?

• pour les travaux neufs (habitation individuelle, promoteurs immobiliers, bâtiment, commerces, immeubles collectifs, lotissements,  logement)
• pour les travaux d’extension
• pour les travaux de copropriété (syndic) : rénovations cages d’escalier…
• pour les rénovation de bâtiment si les travaux touchent à la structure
• pour les rénovations d’appartement (abattre mur porteur, trémies d’escalier…)
• pour l’auto-construction (attention : seule l’auto-réalisation de travaux secondaire est acceptée – carrelage, peinture…)

Les différentes solutions spécifiques de DO

DO CCMI et hors CCMI

Si vous faites construire via un CMIste (constructeur de maisons individuelles dûment assurés pour cette activité, et qui fourni obligatoirement une garantie de livraison à prix et délais convenus), il vous proposera via son assureur une DO. Le contrat CCMI prévoit tous ces aspects

Si vous faites construire par des entreprises en direct, alors vous devrez souscrire vous-même votre DO

La loi réglementaire imposé qu’à minima 2 entreprises interviennent dans les lots du hors d’eau hors d’air, ou alors que ce soit CMIste qui fasse la réalisation

DO clos couvert ou hors d’eau hors d’air (pareil)

L’assurance DO limitée aux clos ouvert ou DO hors d’eau hors d’air permet de limiter le tarif en limitant la garantie aux lots permettant de mettre la construction hors d’eau hors d’air et en excluant donc tous les lots secondaires de l’assiette de facturation (peinture, carrelage…).

La plupart des assureurs acceptent que la DO obligatoire soit limitée aux lots du clos couvert, ou du hors d’eau hors d’air.

Cette limitation a en général deux avantages:

• elle permet de limiter le tarif de l’assurance car le total travaux déclaré est inférieur
• elle permet au client de faire lui même ou avec des amis le reste des travaux secondaires

Dans tous les cas les assureurs imposent dans ce genre de cas à celui qui fait construire de

• signer une décharge sur les lots non assurés
• retirer de tous les documents fournis (devis…) toute mention faite à des lots retirés de l’assurance

Dommage ouvrage gros œuvre uniquement

La DO limitée au gros œuvre correspond à la dommage ouvrage clos couvert. Les assureurs imposent qu’à minima les lots fondation, gros œuvre, charpente, couverture, et menuiseries extérieures soient réalisés par des professionnels assurés en décennale

DO génie civil et ouvrage nous soumis à obligation de DO

La DO pour les ouvrages de génie civil ou les ouvrages non soumis à obligation de DO permet d’assureur des ouvrages d’art, des peintures spécifiques de bâtiments. Cliquez ici pour plus d’infos sur nos solutions

DO partielle / à la carte

La DO « à la carte » vous permet de retirer les lots que vous souhaitez réaliser vous-même ou par des entreprises non assurées en décennale. Seuls les lots secondaires peuvent être ainsi retirés, ce qui limite le tarif de l’assurance

Dommage ouvrage sans étude de sol

L’ étude n’est à ce jour pas obligatoire en France et l’entreprise de maçonnerie qui intervient est reconnue comme responsable du terrain si aucune étude est faite.

En général les assureurs imposent une étude à partir de 200 000 où 300 000 €

Souscrire ici une DO SANS étude de sol

Règles de souscription de l’assurance DOMMAGE OUVRAGE PARTICULIER

Les règles pour les particuliers sont beaucoup plus souples

DO SANS MAÎTRE D’OEUVRE

La maîtrise d’oeuvre n’est pas obligatoire pour les travaux jusqu’à 300 000 € en général

DO SANS ARCHITECTE

La présence d’un architecte en conception n’est obligatoire qu’à partir de 150m2 construits

DO SANS ÉTUDE DE TERRAIN

L’étude de terrain n’est obligatoire qu’à partir de 300 000 € OU s’il y a réalisation d’une piscine OU extension de plus de 50%

DO sans CCMI

Cela ne pose aucun problème et en général les constructeurs de maisons individuels CMI 90 ont déjà leur solution de DO

DO sans VRD

Si le terrain est déjà viabilisé cela ne pose pas de problème. Si des VRD de raccordement sont exécutées, l’entreprise doit être assurée en décennale

DO APRÈS LE DÉBUT DES TRAVAUX

Cela ne pose aucun problème :  il faut par contre souscrire avant la DAT -fin des travaux. Une attestation sur l’honneur de non connaissance de sinistre sera requise

DO APRÈS TRAVAUX

C’est possible mais plus complexe de trouver une DO de manière rétroactive: cela impose qu’un audit préalable soit fait sur la structure par un expert à votre charge

Quelles sont les garanties de l’assurance DO ?

La DO (obligatoire)

Obligatoire pour tout  particulier ou professionnel, c’est la garantie de base qui vous protège pendant 10 ans

La CNR constructeur non réalisateur

La CNR coûte peu cher, sert très rarement, mais est exigée pour tout professionnel ou tout particulier qui fait construire pour louer (il est alors considéré comme constructeur non réalisateur)

La TRC – tous risques chantiers (optionnelle)

En général toutes les entreprises de travaux ont dans leurs assurances RCD un volet TRC  de sorte qu’en cas de sinistre en cours de construction, l’assureur RCD paiera. Alors pourquoi souscrire en plus une TRC ?

La TRC souscrite par le client permet d’indemniser sans recherche de culpabilité pour une reprise rapide des travaux.

L’origine d’un sinistre en cours de construction étant parfois difficile à identifier, les expertises et contre expertises peuvent faire perdre beaucoup de temps

LA biennale – garantie de bon fonctionnement (optionnelle)

La garantie biennale ou de bon fonctionnement ne couvre que les éléments d’équipement dissociable du bâti, pendant 2 ans à compter de la réception

Ces éléments déquipement sont par exemple la climatisation, le chauffage…

La garantie de bon fonctionnement est peu cher et permet de faciliter vos recours

Garantie RCMO – responsabilité civile maître d’ouvrage (optionnelle)

Obligatoire pour les promoteurs, la RCMO permet de couvrir la RC du MO pendant la construction

La RC peut être mise en cause par n’importe quel tiers (particulier, mairies, professionnels) et les conséquences peuvent être lourdes financièrement parlant

La PJ – protection juridique (optionnelle)

La protection juridique est rarement automatiquement incluse dans votre contrat. Il faut le vérifier, surtout si vous êtes un professionnel.

Attention, souvent la protection juridique proposée est une “défense recours” et protège les intérêts financiers de l’assureur, elle ne vous permet pas d’attaquer en justice (nous vous conseillons de bien lire les clauses types)

Exemples de sinistres permettant la mise en oeuvre des garanties

Les différents intervenants

• un maître d’ouvrage personne physique (particulier) ou personne morale (entreprise, promoteur: SCI, SARL, SAS) est la personne qui fait construire = le client (explication de la différence entre ces 2 acteurs)
• l’ouvrage construit : habitation, immeubles, commerces, local professionnel, usine, école….
• l’architecte : le professionnel en charge de la conception (plans…), du suivi de la réalisation (coordination…)
• le maître d’oeuvre : en charge de la coordination, il est souvent architecte
• le constructeur ou artisan est l’entreprise en charge de la réalisation
• le bureau d’étude : ingénieur spécialisé en charge d’une étude structure, ou béton ou fluide ….
• RT 2012 : la réglementation Thermique 2012 qui s’applique à TOUTE HABITATION NEUVE (obligatoire) et défini la consommation maximum d’un bâtiment au niveau énergétique
• le géotechnicien : responsable de faire l’étude de la qualité et de la résistance du sol (G2 AVP…)
• le contrôleur technique : bureau spécialisé dans l’analyse et le suivi de la cohérence et de la réalisation d’un projet  (utilisé en promotion immobilière et en habitation quand le projet dépasser les 500 000 €)

Quels sont les meilleurs assureurs ?

Quels sont les assureurs DO français

La plupart des assureurs français sont présents sur le secteur de la DO : AXA, MAIF , MAAF, MATMUT, GMF, ALLIANZ, SMA BTP , AVIVA, ALBINGIA

Par contre la plupart des compagnies françaises refusent toute DO particulier et se concentrent sur les projets plus importants.

Les assureurs étrangers en LPS

Le marché de la DO est particulièrement la DO PARTICULIER est trustée depuis plus de 10 ans par les assureurs étrangers intervenant en LPS en France (en Libre Prestation de Service) sous l’autorité de contrôle de la banque de France ACPR.

Souvent décrié à juste titre suite aux défaillances en chaînes d’assureurs peu scrupuleux en 2017 et 2018, la LPS s’est aujourd’hui stabilisée et compte peu d’acteur :

•            MIC – MILLENIUM INSURANCE basée à Gibraltar
•            AMIG – Mutuelle de Strasbourg
•            LLOYD’S – basé à Londres, commercialisé par GESTINEO et UBI (arrêt mi 2019)
•            QBE – assureur australien de qualité, commercialisé via APRIL

Nous travaillons avec tous ces assureurs au quotidien

La liste noire des assureurs DO

Il s’agit des assureurs étrangers qui intervenaient en LPS en France et qui ont été liquidés au cours de ces dernières années, laissant beaucoup de clients non assuré :

•            CLB INSURANCE
•            ELITE INSURANCE
•            ALPHA INSURANCE
•            GABBLE
•            les courtiers grossistes mandataires EISL et SFS qui les représentaient

À une autre échelle, les assureurs  AM TRUST et ACASTA se sont retirés du marché, mais sont toujours en bonne santé et font face à leurs obligations en terme de gestion de sinistre

Cliquez ici pour déclarer un sinistre DO couvert par un de ces assureurs ou mandataire

À quoi sert le FGAO – Fond de Garantie des Assureurs

L’ordonnance n°2017-1609 du 27 nov 2017 vient de réintroduire la DO dans le champ d’application du FGAO – fond de garantie, à périmètre équivalent pour les entreprises Françaises ET les entreprises étrangères intervenant en France.

 En conséquence, en cas de faillite ou de retrait d’agrément, les assureurs étrangers, au même titre que les assureurs français, pourront bénéficier du FGAO. Les bénéficiaires des contrats émis par tous ces assureurs sont donc bien protégés.

Mise en place rapide d’une DO pas cher en ligne

Comment obtenir des offres en ligne ?

C’est très simple, il suffit de cliquer sur DEVIS ONLINE, de compléter la demande des offres et vous recevrez immédiatement 3 offres pas cher

La DO express oui mais où ?

Grâce à nos équipes d’experts en dommage ouvrage , à notre délégation, et à notre plateforme moderne 100% digital @MonDossier nous pouvons proposer une mise en place du contrat DO en moins de 24h

Les banques et la dommage ouvrage

Les banques ne font pas de DO

Dommage ouvrage Marseille et Nice

Il est possible de souscrire partout en France et dans les DOM (la Réunion, la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane) grâce à nos réseaux d’experts

Que faire en cas de refus des assureurs ?

En cas de refus de tous les assureurs il convient de saisir le BCT – Bureau central de tarification. Ce dernier peut imposer à un assureur qui a refusé d’intervenir de vous assurer, mais attention le tarif est souvent exorbitant…les assureurs n’aiment pas se voir imposer un contrat. 

Le bureau central de tarification est joignable par téléphone au 01 53 21 50 40

Fonctionnement de la DO

Différence entre décennale (RCD) et DO

• La RCD est l’assurance des entrepreneurs  : elle les couvre pendant 10 années de leurs éventuelles erreurs techniques
• La DO est l’assurance du client qui font construire : elle garantie pendant 10 ans les recours automatiques contre les RCD des entrepreneurs, sans franchise

La souscription avec le dossier technique

Tout courtier spécialisé ou assureur vous demandera les mêmes documents : 

• DOC – ouverture de chantier signée 
• PC – permis de construire ou DP –  préalable de travaux
• plans
• offres signées
• contrat
• attestation RCD des entreprises valables à la DO
• attestation de prise en compte de la réglementation thermique RT 2012

Les devis ou contrats doivent être datés et signés par le client et l’entrepreneur
Les attestations RCD  doivent être valable à la date d’ouverture de chantier
Les lots détaillés dans la RCD doivent couvrir ceux proposés dans les contrats
Les attestations RCD doivent être “complètes” et signées par l’assureur

la validation des pièces du dossiers (assurances, contrats, compétences des intervenants)

• une fois le dossier complet et validé, vous recevrez l’appel de primes
• une fois la prime DO payée vous recevrez les conditions générales (clauses types) du contrat pour signature
• une fois les conditions générales signées, vous recevrez l’attestation DO nominative provisoire

documents à fournir pour la fin de chantier

• la DAT ou DAACT – ’Achèvement de Travaux, signée par la mairie incluant la date de réception
• la RT 2012 : l’attestation de conformité, le DPE, la facture du thermicien
• le DGD – Décompte Général Définitif : un seul document qui reprend l’ensemble des coûts définitifs de chaque intervenant au chantier, et le coût global TTC
• les Factures : les factures finales (1 facture globale par intervenant) correspondant aux montants repris dans le DGD (les factures intermédiaires ne servent à rien, il faut impérativement 1 seule facture récapitulative globale par intervenant, 1 seul document à intégrer dans @MonDossier par entreprise)
• le PV de réception global: un PV UNIQUE listant chaque intervenant, signé par chaque intervenant, par le MO et par le Maître d’Oeuvre (ou architecte) le cas échéant. La date de réception fixe la date de début de la garantie DO
• les réserves: PV de levée de réserves une fois ces dernières levées

La fin de chantier

La fin de chantier est une étape administrative importante car elle permet à l’assureur de connaître le coût définitif de vos travaux et de savoir de manière définitive le nom et assurances de tous les intervenants au projet.

Le PV de réception des travaux a pour rôle premier de confirmer la réception des travaux par le client. Il protège non seulement le client, mais aussi l’artisan (le maître d’oeuvre), notamment en empêchant au client d’attribuer la responsabilité d’un défaut ultérieur au projet à son maître d’oeuvre

• Pour un PV de réception signé sans réserve : le maître d’œuvre est entièrement libéré de toutes ses obligations envers le client. Cela veut tout simplement dire qu’aucun défaut n’a été constaté par le client sur s livré
• Pour un PV de réception de travaux émis avec réserve : le client a signalé une ou plusieurs non-conformités ou malfaçons sur la construction à sa livraison. Les conséquences sont pour le maître d’œuvre l’obligation de rectifier les malfaçons notifiées, dans un délai fixé et indiqué dans le PV de réception

Une fois les réserves identifiées il faut :

• envoyer une lettre recommandée aux artisans concernés en leur laissant un délai raisonnable pour les réparer (15 à 30 jours)
• chiffrer le coût estimatif de réparations des désordres et régler le solde du déduction faite de ces montants, pour continuer à disposer d’un levier financier pour que les artisans interviennent

Une fois les réserves levées il faut établir un PV – Procès Verbal de levée de réserves.

Quand utiliser la DO ?

La DO peut être utilisée à partir de l’année qui suit l’aboutissement

Les dégâts arrivant dans les 12 mois suivant la livraison doivent normalement être couverts par la GPA – garantie de parfait achèvement des entrepreneurs

DO et la liquidation judiciaire d’une entreprise de travaux

En cas de liquidation de votre assureur (cf liste noire), il faut adresse au liquidateur de l’assureur votre déclaration en bonne et due forme. Seul ce dernier peut y donner une suite favorable ou pas

comment activer la dommage ouvrages ?

dommages non couverts

Lors d’un sinistre affectant votre maison, il est important de savoir faire la différence entre ce qui relève de multirisques habitation et ce qui relève de la Do obligatoire.

Une déclaration sera nécessaire pour déterminer les responsabilités et qui prendra en charge les conséquences financières.

• le dégât des eaux relève par essence de la multirisques habitation
• une fissuration infiltrante relève de la DO

dommages couverts (fissure infiltrante dans un mur, problèmes structurel,

La DO garantie exclusivement les sinistres de nature décennale qui affecte la solidité (fondations…) ou la destination de l’ouvrage (être habitable pour une maison.

En cas de nouveau dégâts sur votre habitation  nécessitant des réparations et donc des indemnisations il faut déterminer si l’entrepreneur ou l’assureur doit intervenir.

• pendant le projet, le constructeur doit intervenir car il a la responsabilité de l’ouvrage
• pendant 1 an à compter de la réception , l’entrepreneur doit la garantie de parfait achèvement
• après cette année, c’est l’assureur dommage ouvrage qui doit intervenir ou la multirisques habitation (en cas de fissure c’est la DO, et en cas de dégât des eaux basique, c’est la multirisques habitation)

Dans tous les cas, si le sinistre est reconnu  et indemnisé par l’assureur DO, le paiement des réparations des malfaçons doit intervenir dans des délais légaux.

comment déclarer un sinistre DO ?

Il faut impérativement déclarer par lettre recommandée à l’assureur

La déclaration pour être étudiée par l’assureur doit respecter une mise en forme précise et contenir des informations obligatoires. Nous vous proposons un modèle gratuit pour vous aider pas à pas

 La mise en jeu des garanties obligatoires dommages ouvrage par lettre recommandée est le seul moyen de faire valoir vos droits

Grâce à votre DO pas besoin d’activer la garantie décennale des intervenants

les délais légaux d’indemnisation

• jour J: envoi par vos soins d’une lettre recommandée à l’assureur DO pour lui signifier les dégâts
• jour J+20: l’assureur DO doit avoir mandater un expert, à sa charge pour expertiser 
• jour J+60: l’assureur DO doit avoir pris un position motivée (il couvre ou pas après expertise)
• jour J+90: l’assureur DO, s’il a annoncé couvrir, doit vous faire une proposition écrite d’indemnisation
• jour J+105: l’assureur DO doit, si vous avez accepté l’indemnité, l’avoir réglé

Le droit à réparation se matérialise par un droit à indemnité dont le montant doit être précisé dans la proposition d’indemnisation transmise par l’assureur. Vous devez notifier votre décision par écrit à ce dernier.

que faire en cas de refus de prise en charge ?

• Si ça n’est pas couvert par la décennale (RCD) de l’entrepreneur, il n’y a rien à faire
• Si c’est couvert par la RCD, envoyez une lettre recommandée à l’assureur
• En l’absence de réponse sous 15 jours, faites intervenir un expert judiciaire

que faire en cas de désaccord sur le montant proposé par l’assureur ?

Il arrive que les clients ne soient pas d’accord avec la proposition d’indemnisation. Vous pouvez alors mandater un expert ou un expert d’assuré pour demander une contre-expertise et faire valoir votre position auprès de l’assureur qui la réétudiera à la lueur de cette nouvelle expertise

Souvent la valorisation de l’offre d’indemnisation est faite sur la connaissance par l’assureur DO du recours qui va pouvoir faire sur la garantie décennal

modèle de lettre recommandée – lettre type

Jurisprudence et DO

Jurisprudence dommage ouvrage et performance énergétique

questions diverses : renonciation dommage ouvrage

COMMENT SOUSCRIRE LA DO ?